Home buying with Chapter 13 bankruptcy: What are your options?

La faillite du chapitre 13 ne ruine pas vos chances de prêt hypothécaire

Si vous avez déposé le bilan du chapitre 13 ou si vous avez été récemment libéré, vous vous demandez peut-être si vous pouvez acheter une nouvelle maison ou refinancer.

La bonne nouvelle est qu’il est plus facile d’obtenir un prêt hypothécaire après la faillite du chapitre 13 qu’après le chapitre 7.

Vous pourriez même vous qualifier pendant que vous êtes encore dans Chapitre 13. Les prêts FHA, VA et USDA soutenus par le gouvernement vous permettent de demander un prêt hypothécaire dès un an dans votre plan de remboursement.

N’oubliez pas que vous devez effectuer ces paiements à temps. Et vous devez toujours répondre aux exigences de prêt.

Mais si vous respectez ces directives, vous devriez avoir une bonne chance d’obtenir un prêt hypothécaire pendant ou après le chapitre 13.

Vérifiez votre admissibilité hypothécaire (2 juil. 2021)


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Comment la faillite du chapitre 13 affecte votre admissibilité au prêt hypothécaire

Dans de nombreux cas, les prêteurs hypothécaires diront oui à votre demande de prêt pendant que vous travaillez encore sur un chapitre 13.

La plupart des prêteurs hypothécaires voient plus favorablement les candidats qui déposent le chapitre 13 que ceux qui déposent le bilan du chapitre 7. C’est parce que les déclarants du chapitre 13 ont fait un effort pour rembourser au moins une partie de leurs dettes.

Cela se reflète dans la période d’attente minimale pour obtenir un prêt après chaque type de faillite :

  • Faillite du chapitre 7 : 2-3 ans après décharge
  • Faillite du chapitre 13 : 12 mois après dépôt

Bien sûr, vous aurez encore quelques obstacles supplémentaires à franchir si vous souhaitez acheter un bien immobilier pendant le chapitre 13.

Un prêteur doit voir que vous avez pris des mesures significatives pour améliorer la gestion de votre crédit et de votre dette avant de vous approuver pour un prêt immobilier.

Les conditions pour acheter une maison pendant ou après le chapitre 13 dépendent du type d’hypothèque que vous espérez utiliser.

Les prêts garantis par le gouvernement sont plus indulgents à propos d’un chapitre 13 sur votre rapport de crédit, tandis que les prêts conformes (soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac) imposent de longues périodes d’attente.

Prêt FHA avec faillite du chapitre 13

Pour être admissible à un prêt FHA au cours du chapitre 13, vous devez être au moins 12 mois dans votre plan de remboursement. Et vous devez avoir effectué tous ces paiements à temps.

En outre, le tribunal de la faillite ou l’avocat de la faillite doit vous donner une autorisation écrite pour contracter un nouveau prêt hypothécaire.

Si vous avez terminé avec succès votre plan de remboursement et obtenu une décharge du chapitre 13, il n’y a pas de période d’attente pour un prêt FHA. Cependant, votre prêt sera soumis à un examen manuel par un assureur, à moins que deux ans se soient écoulés depuis la date de libération. Pour obtenir une approbation automatisée et informatisée, il faut que deux ans se soient écoulés depuis la décharge du chapitre 13.

C’est un point important car de nombreux prêteurs n’approuveront pas manuellement un prêt. Ils refuseront le prêt à moins qu’il n’obtienne le statut « approuvé » d’un système de souscription informatisé.

Ainsi, de nombreux prêteurs exigeront une période d’attente de deux ans à compter de la date de décharge.

Néanmoins, une hypothèque FHA pourrait être le type de prêt le plus attrayant si vous êtes actuellement dans un plan du chapitre 13 ou si vous en avez récemment été libéré.

Avantages d’un prêt FHA avec le chapitre 13

Les prêts FHA ont des exigences de crédit plus faciles que les autres programmes hypothécaires.

La Federal Housing Administration, qui assure ces prêts, n’exigeait qu’une cote de crédit de 580 et un acompte de 3,5%.

Vous pourriez même vous en tirer avec une cote de crédit de 500 à 579 si vous pouvez mettre 10 % de moins. (Mais vous aurez plus de mal à trouver un prêteur consentant.)

Les autres exigences que vous devrez remplir pour un prêt hypothécaire FHA comprennent :

  • Votre ratio dette/revenu (DTI) est inférieur à 50 %
  • Vous achetez la maison comme résidence principale
  • Le prêt est dans les limites actuelles Limites de prêt FHA
  • Vous avez un emploi et un revenu stables

La plupart des prêteurs hypothécaires sont approuvés pour consentir des prêts FHA, vous pouvez donc rechercher une bonne affaire.

Si un prêteur ne vous approuve pas en raison de votre chapitre 13, mais que vous avez dépassé la barre des 12 mois et remplissez les conditions de prêt, essayez à nouveau avec une autre société de prêts hypothécaires. Vous aurez peut-être plus de chance.

Vérifiez votre éligibilité au prêt FHA (2 juillet 2021)

Prêts VA et USDA avec faillite du chapitre 13

Comme les prêts FHA, les prêts VA et USDA sont soutenus par le gouvernement fédéral. Et ils ont des règles similaires sur la qualification avec le chapitre 13.

  • Vous devez être au moins 12 mois dans votre plan de remboursement, avec des paiements mensuels à temps
  • Vous avez besoin de l’approbation écrite du tribunal ou de l’avocat de la faillite pour demander le prêt
  • Vous devez respecter les directives du programme de prêt

Si vous avez terminé votre plan complet du chapitre 13 et que le tribunal vous a libéré, il n’y a pas de critères particuliers pour demander un prêt VA ou USDA.

Ces deux programmes de prêts ont des avantages similaires. Aucune mise de fonds n’est requise et les taux hypothécaires ont tendance à être très bas.

Pour être admissible à un prêt VA, vous devez être un ancien combattant, un militaire ou un conjoint survivant admissible.

Le ministère des Anciens Combattants ne fixe techniquement pas de pointage de crédit minimum pour ces prêts. Mais la plupart des prêteurs exigent un score FICO d’au moins 580-620.

Les prêts de l’USDA sont destinés aux acheteurs de logements à revenu faible ou modéré dans les zones rurales qualifiées.

Ces prêts sont très abordables, mais un peu plus difficiles à obtenir. Vous aurez besoin d’un score FICO d’au moins 640 pour un prêt USDA. Les emprunteurs du chapitre 13 pourraient avoir plus de chance avec une hypothèque FHA.

Vérifiez votre éligibilité au prêt sans mise de fonds (2 juil. 2021)

Prêt conforme à la faillite du chapitre 13

Il est beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt conforme après la faillite du chapitre 13.

Fannie Mae et Freddie Mac – les deux agences qui fixent des règles de prêt conformes – sont plus strictes que les agences gouvernementales. Ils ne permettront pas aux emprunteurs de faire une demande tout en travaillant dans le cadre d’un plan du chapitre 13.

Votre faillite doit être soit libérée, soit rejetée pour être admissible à une hypothèque conventionnelle. Et il y a un délai d’attente :

  • Deux ans après la date de sortie du chapitre 13
  • Quatre ans après la date de licenciement du chapitre 13

Rappelez-vous, la décharge se produit après vous complétez le plan de remboursement sur 3 ou 5 ans.

Donc, au total, cela peut prendre jusqu’à 7 ans après le dépôt du chapitre 13 avant de pouvoir obtenir un prêt conventionnel. (5 ans jusqu’à la sortie plus la période d’attente de 2 ans.)

Les déclarants qui ne parviennent pas à terminer le plan peuvent voir leur faillite « rejetée ». Ils sont probablement encore débiteurs de leurs créanciers et devront attendre au moins 4 ans à compter de la date de licenciement avant de pouvoir solliciter un financement classique.

Les déclarants ayant fait plusieurs faillites au cours des sept dernières années devront attendre au moins sept ans à compter de leur dernier congé avant de présenter une demande.

Circonstances atténuantes

Il peut être plus facile d’acheter une maison après la décharge du chapitre 13 si votre faillite a été causée par des « circonstances atténuantes ».

Les circonstances atténuantes sont généralement des événements ponctuels hors de votre contrôle qui ont un impact négatif sérieux sur vos finances.

Les exemples incluent une maladie ou une invalidité grave, une mise à pied d’une entreprise ou le décès du principal salarié.

Si votre chapitre 13 rentre dans cette catégorie, le délai d’attente pour un prêt classique tombe à 2 ans après le licenciement. (La période d’attente après la sortie reste la même, à 2 ans.)

Freddie Mac propose un test clair pour déterminer si une faillite a des circonstances atténuantes :

  • Les événements étaient-ils hors de votre contrôle ?
  • Le problème a-t-il été résolu?
  • Le problème risque-t-il de se reproduire ?

Comprenez que ces tests ne s’appliquent pas à tous les programmes. Parlez à plusieurs prêteurs de votre situation pour savoir quand vous êtes admissible à demander un prêt à la suite d’une quittance ou d’un licenciement en vertu du chapitre 13.

Vérifiez votre éligibilité au prêt conventionnel (2 juil. 2021)

Options de prêt alternatives avec le chapitre 13

Certains programmes hypothécaires alternatifs (appelés Non-QM, Alt-A ou Non-Prime) offrent des prêts immobiliers aux personnes inscrites dans les plans du chapitre 13.

Les prêts hypothécaires non admissibles (Non-QM) ne répondent pas aux normes des prêts hypothécaires gouvernementaux ou conformes. En tant que tels, ils ne sont pas éligibles au soutien de Fannie Mae, Freddie Mac ou de toute agence fédérale.

Les prêteurs assument des risques supplémentaires lorsqu’ils choisissent de financer ces prêts hypothécaires, et leurs coûts sont plus élevés. Mais ils peuvent être appropriés si vous souhaitez emprunter des montants de prêt plus élevés ou attendre moins longtemps avant d’emprunter.

Attendez-vous à payer des taux d’intérêt et des frais plus élevés pour l’un de ces prêts hypothécaires.

Chapitre 13 licenciement vs libération : dans quel délai puis-je demander un prêt immobilier ?

Les prêteurs hypothécaires considèrent différemment la libération et le licenciement de la faillite.

Une libération signifie que vous avez terminé votre plan de remboursement ordonné par le tribunal. Les prêteurs sont plus favorables à cela, car cela signifie que vous avez payé vos dettes à temps et que vous avez travaillé dur pour améliorer vos finances.

Si vous souhaitez acheter une maison après la décharge du chapitre 13, il n’y a pas de période d’attente pour un prêt FHA, VA ou USDA (à condition que vous remplissiez les conditions de prêt).

Pour un prêt conventionnel, il y a une période d’attente de 2 ans après la décharge du chapitre 13.

Mais si votre faillite était congédié plutôt que déchargé, ce délai d’attente est porté à 4 ans pour un prêt classique.

La période d’attente plus longue explique le fait que la décharge du chapitre 13 ne se produit qu’après la fin de votre période de remboursement – cela fait donc au moins 3 à 5 ans depuis votre date de dépôt par défaut.

Le principal avantage de demander un prêt VA ou USDA est que vous n’avez pas besoin d’attendre que votre faillite soit déchargée ou rejetée.

Vous pouvez demander ces prêts hypothécaires seulement 12 mois après le début de votre plan de remboursement.

Cela signifie que vous pourriez être admissible à une hypothèque un an seulement après avoir déposé une demande pour le chapitre 13 – vous n’avez pas à attendre les 5 à 7 ans pour un prêt conforme.

Techniquement, il en va de même pour la FHA, mais de nombreux prêteurs n’envisageront toujours le prêt que deux ans après la libération.

Vérifiez votre admissibilité hypothécaire (2 juil. 2021)

Conseils pour être admissible à un prêt hypothécaire avec le chapitre 13

Le simple fait de satisfaire à l’exigence de 12 mois pour un prêt gouvernemental ne garantit pas que vous serez admissible.

Vous devez toujours respecter les directives de prêt concernant la cote de crédit, le revenu, l’emploi et l’acompte, entre autres.

Ceux-ci devront tous être documentés et vérifiés lors de la souscription.

Et vous devrez peut-être fournir des documents supplémentaires en raison de votre chapitre 13. Les prêteurs peuvent exiger des copies de votre demande de mise en faillite et des documents de décharge ou de licenciement.

Enfin, assurez-vous d’avoir budgétisé correctement l’accession à la propriété.

N’oubliez pas que votre versement hypothécaire comprendra les taxes et les assurances, ainsi que le capital et les intérêts. Si vous mettez moins de 20%, cela comprendra également une assurance hypothécaire privée ou une assurance hypothécaire FHA.

Ces coûts supplémentaires peuvent augmenter considérablement un versement hypothécaire.

Avant de vous lancer dans le processus de demande, prenez le temps de réfléchir à votre budget maximal pour les paiements et à la façon dont le coût de l’accession à la propriété s’intégrera dans votre plan de remboursement de la dette.

Quels prêteurs approuveront un prêt au cours du chapitre 13 ?

Des prêts VA, USDA et, parfois, FHA sont disponibles pendant la faillite du chapitre 13. La plupart des principaux prêteurs sont autorisés à consentir des prêts FHA et VA. Les prêts hypothécaires de l’USDA sont un peu plus difficiles à trouver.

N’oubliez pas que les prêteurs hypothécaires peuvent établir leurs propres règles de prêt. Certains peuvent être plus favorables aux emprunteurs avec le chapitre 13 que d’autres.

De plus, vous aurez plus de chance si vous n’êtes pas « limite », ce qui signifie que vous êtes fermement éligible au type de prêt que vous souhaitez.

Si vous êtes sur le point de vous qualifier – par exemple, si votre score est exactement de 580, vous avez un revenu inférieur et vous voulez un prêt FHA – il pourrait être plus difficile d’obtenir une approbation.

Vous devrez magasiner et comparer vos options.

Tous les emprunteurs hypothécaires devraient chercher leur meilleur taux d’intérêt. Mais pour les emprunteurs avec le chapitre 13, c’est doublement important.

Vous n’êtes pas seulement en train de magasiner pour une bonne affaire ; vous recherchez un prêteur prêt à vous approuver.

Êtes-vous admissible à un prêt hypothécaire?

Avoir une faillite du chapitre 13 dans vos antécédents de crédit ne devrait pas vous empêcher d’obtenir un prêt hypothécaire.

Vous pourriez même être en mesure d’acheter une maison durant
Chapitre 13 si vous êtes en règle avec votre plan de remboursement et que vous êtes admissible à l’hypothèque.

Si vous avez travaillé dur pour rembourser vos dettes et améliorer votre situation financière au cours du chapitre 13, vous pourrez peut-être obtenir un prêt immobilier beaucoup plus tôt que vous ne le pensez.

Vérifiez votre nouveau tarif (2 juil. 2021)

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